房地產投資 增富節稅的秘訣 （Part I）
撰文/ Jason Lu 圖片/ Shutterstock
前兩個月已介紹過我們同名的親戚Uncle Sam (美國政府的綽號)，他要求每一位有收入的美國公民、持有綠卡的居民、和一年居住超過31天且有收入的居民（詳細請見IRS Substantial Presence Test），每年必須按時報繳『聯邦』和『州』稅。報稅的基本知識大家已經具備，這一期要來談談房地產投資與報稅之間的關聯，藉這『必學理財』 單元，我會和大家分享一系列與報稅、節稅、個人理財等相關知識，希望大家每一期讀了後可以更加了解稅務與理財相關知識，且活用到個人理財規劃的一部分！
房地產投資增富節稅的秘訣：
本單元要來介紹為何投資房地產在我眼裡是個最好的投資選擇。撇開大型的金融風暴不講，房地產不僅歷年來每年穩定增值外（下圖為歷年來加州獨立房成交價數據），且美國聯邦政府似乎特別偏袒房地產投資客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在稅務方面都提供了不少好處 。本篇介紹自住族可享有的稅務優惠，Part II將會介紹房地產投資客可使用的節稅方式，敬請期待。
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自住族可享用的節稅秘訣:
美國稅法IRC Section 121給予每年出售自家住屋（Principal residence）的納稅者$250,000 USD（單身）或 $500,000 USD （已婚合併申報）增值免稅額。
A. IRC Section 121免稅符合條件為：
- 納稅者必須將此房屋做為*自家住屋
- 在房屋出售年份往前推算五年內必須要**居住滿兩年的時間
*若之前為投資房當包租公/婆，屋主在出售後依然可以享受到IRC Section 121“部分”的增值免稅額（詳細請見舉例2）
**居住滿兩年並無規定要連續兩年，中間可以有間隔，只須要在五年內總共住滿兩年即可。假設2018年年底出售，但2014年至2018年每年居住6個月，四年期間總共兩年(6 months * 4)即有符合規定條件。
舉例 1：小新（單身）在2013年買了棟$500,000的房子且使用為自家住屋。小新住滿了五年，隨著薪水逐年大幅增加，決定在2018年把這房子賣了再買個全新的建案。此房子成交價為$750,000，等於小新在這五年時間總共淨賺了$250,000（$750,000 – $500,000）。因為小新把此房做為自家住屋且在2018年至2013年這五年內有住滿兩年的時間，所以小新可享有$250,000的增值免稅額不需要繳納任何資本利得稅（Capital gain tax）。
IRC Section 121是個對每位納稅者非常有利的節稅方式。若上面舉例的小新買的不是自住房地產而是上市公司的股票，即便投資報酬率一樣為50%($250,000/$500,000)，小新在售出股票後必須繳納資本利得稅。假設聯邦資本利得稅率為15%、加州為8%，小新總共得支付$57,500的稅金！
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雖然美國聯邦政府並無限制每一位納稅者一生中可以重複使用此稅法的次數，不過規定每位納稅人每兩年只能得益一次。換句話說，”如果”房價真能一直長期穩定增值（極度樂觀思想，僅供參考），不仿考慮每兩年買新房賣舊房，這樣就可以享有增值免稅額，且房子可以越換越大喔！
（下頁還有完整說明）
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